Nhận tiền cọc rồi bán đất cho người khác: Ranh giới dân sự - hình sự

Nhiều vụ việc nhận tiền đặt cọc mua bán đất nhưng không thực hiện chuyển nhượng theo cam kết mà bán cho người khác dẫn đến phát sinh trách nhiệm pháp lý đã và đang được cơ quan chức năng giải quyết.

Đây là cảnh báo về rủi ro pháp lý trong giao dịch đất đai.

Từ hợp đồng đặt cọc đến án tù

Mới đây TAND TP Đà Nẵng tuyên phạt bị cáo Phan Thị Hòa (57 tuổi, trú Tam Kỳ, Quảng Nam cũ) mức án 12 năm tù về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Nguyên do được xác định từ việc bán đất. Theo nội dung vụ án, bà Hòa có một lô đất diện tích 1.475m2 thuộc phường Trường Xuân (TP Tam Kỳ, tỉnh Quảng Nam cũ). Bà này hứa hẹn, nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng lô đất cho bà Phạm Thị Hoài Vi và ông Trình Công Phong.

Ngày 16-11-2019, bà Hòa ký hợp đồng nhận cọc để chuyển nhượng toàn bộ diện tích 1.475m2 cho bà Vi với số tiền 1,7 tỉ đồng.

Nhưng đến ngày 22-1-2020, bà Hòa đã chuyển nhượng lô đất trên cho bà Nguyễn Thị Hoa. Bà Hoa đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Để bà Vi tin tưởng, ngày 23-1-2020, bà Hòa lại tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc mới với bà Vi (thay thế hợp đồng đặt cọc cũ trước đó) trong khi đã chuyển nhượng lô đất cho bà Hoa.

Ngoài ra bà Hòa ký hợp đồng nhận cọc của ông Trình Công Phong với số tiền 100 triệu đồng để chuyển nhượng cho ông Phong diện tích 6 x 22m trong tổng diện tích của lô đất 1.475m2.

Sau đó cũng như trường hợp của bà Vi, bà Hòa không chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Phong.

Đến ngày 12-5-2020, để ông Phong tin tưởng, bà Hòa tiếp tục viết giấy hẹn sẽ chuyển nhượng lô đất cho ông này vào cuối tháng 5-2020.

Trong khi thực tế lô đất đã được chuyển nhượng và sang tên cho bà Hoa. Cáo trạng cáo buộc hành vi của bà Hòa sau khi nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rồi dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt của bà Vi, ông Phong tổng số tiền 1,8 tỉ đồng. Tại tòa, bà Hòa không thừa nhận hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Nhiều vụ việc tương tự

Không chỉ riêng vụ án của bị cáo Phan Thị Hòa, cơ quan chức năng đang xử lý nhiều vụ việc có dấu hiệu tương tự.

Cơ quan tố tụng tại Đà Nẵng đang thụ lý vụ Trần Đình Huy (44 tuổi) và Trần Bùi Hoài Phương (45 tuổi, cùng trú Tam Kỳ, Quảng Nam cũ) bị cáo buộc lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua việc lợi dụng nhận tiền cọc của người này nhưng bán đất cho người khác.

Theo tài liệu, ông Huy đã thỏa thuận bán thửa đất số 1774 thuộc khu dân cư Phú Bình (xã Tam Phú, TP Tam Kỳ) cho ông Bùi Quốc Tuấn với giá 1,1 tỉ đồng. Ông Tuấn đã đưa số tiền 375 triệu đồng cọc để Huy làm thủ tục tách thửa, sang tên. Vậy nhưng Huy đã không thực hiện đúng như thỏa thuận.

Sau đó ông Huy bán thửa đất 1774 cho ông Nguyễn Xuân Luật với giá 300 triệu đồng để lấy tiền tiêu xài cá nhân và trả nợ. Ông Luật bán lô đất này cho người khác nữa là Trần Bùi Hoài Phương.

Hai ông Trần Đình Huy và Bùi Quốc Tuấn đến gặp Phương để thỏa thuận việc chuộc lại lô đất 1774. Ban đầu Phương đồng ý bán lại toàn bộ thửa đất nhưng sau đổi ý chỉ bán lại 570m2.

Sau khi thỏa thuận xong, Phương yêu cầu ông Huy đặt cọc 200 triệu đồng và được ông Huy đưa số tiền cọc này để Phương làm thủ tục chuyển nhượng lại một phần diện tích của lô 1774.

Đến hẹn nhưng Phương không làm được giấy tờ nên ông Huy yêu cầu chuyển nhượng toàn bộ thửa đất 1774 cho ông Tuấn đứng tên. Sau đó ông Tuấn sẽ ủy quyền cho Phương tiếp tục tách thửa nhưng không được chấp nhận.

Thấy Phương tránh mặt, thời gian lại lâu nên ông Tuấn tìm hiểu thì được biết lô đất 1774 Phương đã tách làm ba thửa và bán cho người khác.

Không chỉ có thửa đất đó, Phương đã thỏa thuận bán thửa đất số 95, khu dân cư Đông Yên, phường Hòa Thuận cho bà Bùi Thị Thu Hà, bà Hồ Thị Thúy Hằng và nhận cọc hơn 1,6 tỉ đồng để làm thủ tục tách thửa, sang tên nhưng đã chiếm đoạt số tiền này.

Ngoài ra để có tiền tiêu xài và trả các khoản nợ cá nhân, Phương đã gian dối chiếm đoạt của một nữ nạn nhân 950 triệu đồng thông qua việc góp vốn mua đất và 400 triệu đồng tiền vay để đáo hạn ngân hàng. Phương bị cáo buộc đã chiếm đoạt của bốn bị hại 3,2 tỉ đồng.