Nhà xưởng xây sẵn được ưa chuộng

Thay vì thuê đất rồi tự xây dựng nhà máy như mô hình truyền thống, ngày càng nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là khối đầu tư nước ngoài, ưu tiên lựa chọn nhà xưởng xây sẵn để rút ngắn thời gian triển khai và kiểm soát tốt hơn chi phí đầu tư.

Từ giữa 2024 đến nay, nhiều khu công nghiệp tại TP.HCM, Bình Dương (cũ), Đồng Nai, Long An ghi nhận tỉ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tăng nhanh, thậm chí kín chỗ ngay khi vừa hoàn thiện. Đây là dấu hiệu cho thấy mô hình từng được xem là "giải pháp tạm thời" đang trở thành lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp sản xuất.

Tốc độ, linh hoạt và dịch vụ trọn gói

Theo các đơn vị tư vấn, sự dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu đang làm thay đổi căn bản cách các doanh nghiệp sản xuất tiếp cận bất động sản công nghiệp tại VN. Đặc biệt, áp lực chi phí đầu vào, yêu cầu tuân thủ tiêu chuẩn môi trường - xã hội và mục tiêu đưa sản phẩm ra thị trường sớm đang buộc doanh nghiệp sản xuất phải thay đổi "khẩu vị".

Thực tế cho thấy các loại hình bất động sản công nghiệp xây sẵn như nhà xưởng, nhà kho, kho lạnh, trung tâm logistics, trạm trung chuyển hay trung tâm giao hàng chặng cuối đang ghi nhận nhu cầu thuê ở mức cao. Cùng với đó, dịch vụ kho bãi ngày càng được chuyên nghiệp hóa, cung cấp trọn gói từ xuất - nhập hàng, kiểm tra, dán nhãn, đóng gói cho đến hoàn thiện thủ tục hải quan.

Ông Vũ Minh Chí, Giám đốc bộ phận dịch vụ Khu công nghiệp AvisonYoung Việt Nam, cho rằng các nhà sản xuất hiện nay tập trung nhiều hơn vào hiệu suất, tính linh hoạt và tốc độ triển khai nhằm giảm thiểu chi phí, rủi ro và tối ưu vận hành. 

Bên cạnh các yếu tố cơ bản như vị trí, giá thuê hay diện tích, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm đến hệ sinh thái dịch vụ đi kèm, từ pháp lý, thủ tục hải quan đến hỗ trợ chứng nhận xuất xứ nhằm giúp dự án sớm đi vào hoạt động.

"Nhu cầu ngày càng chi tiết và chuyên môn hóa này đang thúc đẩy thị trường bất động sản công nghiệp chuyển từ phát triển từ chiều rộng sang chú trọng chất lượng. Nhiều chủ đầu tư không chỉ đầu tư hạ tầng cơ bản, mà còn phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, logistics tích hợp, đạt chuẩn ESG và cung cấp dịch vụ tư vấn chuyên biệt cho từng nhóm khách thuê", ông Chí nói.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, lãnh đạo một khu công nghiệp tại Bình Dương cũ cũng cho rằng xu hướng thuê nhà xưởng xây sẵn đã trở nên rất rõ nét trong hai năm trở lại đây. Phần lớn khách thuê FDI không còn muốn chờ quỹ đất sạch hoặc tự xây dựng nhà máy mất vài năm. Trong thực tế, các doanh nghiệp FDI cần giải pháp có thể triển khai ngay, đạt chuẩn kỹ thuật và pháp lý từ đầu.

"Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng phù hợp với mô hình nhà xưởng xây sẵn. Một số ngành có yêu cầu kỹ thuật đặc thù hoặc dây chuyền sản xuất phức tạp vẫn buộc phải đầu tư xây dựng theo yêu cầu, kéo theo chi phí và thời gian lớn hơn", vị này nói.

Chuyển sang thuê để giảm rủi ro

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Neil McGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam, cho biết xu hướng chuyển từ thuê đất sang thuê nhà xưởng xây sẵn đã hình thành từ vài năm trước, nhưng chỉ thực sự tăng tốc trong giai đoạn 2024 - 2025. "Khi có thể bắt tay vào sản xuất ngay nhờ nhà xưởng và kho xây sẵn, doanh nghiệp sẽ lựa chọn phương án này thay vì chờ đợi", ông Neil McGregor nói.

Theo Công ty dịch vụ bất động sản thương mại Cushman & Wakefield, thay vì ưu tiên sở hữu tài sản cố định, các nhà sản xuất tập trung vào tối ưu hóa hiệu quả vốn và giảm thiểu rủi ro dài hạn. Nhà xưởng xây sẵn mang lại lợi thế tài chính đáng kể khi cho phép doanh nghiệp chuyển chi phí đầu tư vốn lớn ban đầu thành chi phí vận hành có thể dự báo. 

Cụ thể, thay vì phải bỏ ra khoảng 10 - 15 triệu USD để mua đất và xây dựng nhà máy quy mô 10.000m² với thời hạn thuê đất 40 năm, doanh nghiệp chỉ cần chi trả chi phí thuê hằng tháng khoảng 50.000 USD, giúp giữ lại tới 80 - 85% vốn đầu tư ban đầu cho hoạt động sản xuất và mở rộng thị trường.

Không chỉ vậy, mô hình này còn mang lại sự linh hoạt chiến lược. Doanh nghiệp có thể bắt đầu với quy mô nhỏ để thăm dò thị trường, sau đó mở rộng sang các phân khu liền kề hoặc chuyển sang mô hình xây dựng theo yêu cầu khi nhu cầu tăng trưởng. Đồng thời, khả năng rút lui nhanh chóng khi thị trường biến động cũng là lợi thế lớn so với mô hình truyền thống, nơi vốn bị "chôn" vào tài sản cố định và việc thoái vốn thường phức tạp, tốn kém.

Mặt khác, theo một số chủ đầu tư, việc tự xây dựng nhà máy trên đất thuê ngày càng khó khăn do thủ tục pháp lý kéo dài, yêu cầu về phòng cháy, môi trường và tiêu chuẩn xây dựng ngày càng khắt khe. Đây cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp chọn nhà xưởng xây sẵn để tránh rủi ro chậm tiến độ.

Đại diện một doanh nghiệp sản xuất linh kiện điện tử có vốn Hàn Quốc tại Đồng Nai xác nhận nếu tự xây nhà máy, thời gian chuẩn bị có thể kéo dài 24 - 30 tháng, trong khi thuê nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp rút ngắn còn vài tháng.